工业用地拆迁补偿浅议
一、引言
   城市拆迁是加快我国经济发展与社会进步，改善城市环境的重要杠杆。在城市拆迁过程中，把原来利用效益较低，环境较差的城市用地作为城市建设用地的重要来源，对于城市建设和发展做出了积极的贡献。我国城市拆迁补偿，按照新修改的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)，拆迁人应当依照条例规定，对被拆迁人(被拆迁房屋的所有人)给予补偿。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。因此，拆迁评估是否公正，评估结果是否准确，直接影响拆迁当事人的合法权益，进而影响拆迁工作进程。在拆迁评估中，一般是先制定一个评估基准价，然后按基准价进行修正。目前对商服用地、综合用地和住宅用地的拆迁补偿价格采用市场比较法进行评估，被拆迁单位相对比较容易接受。而对工业用地的拆迁补偿，按成本法评估，价格偏低，被拆迁单位往往难以接受，从而产生城市“拆迁难”，成为影响城市建设和经济发展的瓶颈。
   例如，宁波市鄞州区，经济十分发达，位列全国百强县前几位。该区工业经济突出，工业企业数量较多，因此，在城市快速发展中，经常会碰到城市拆迁。按照成本法进行评估，因为鄞州区现行的工业基准地价一级地也只有304元/平方米，比起市场价格，相差较大。但是，由于被拆迁区域工业用地市场交易样点往往十分稀少，不具备用市场比较法来进行拆迁补偿评估的条件。因此，笔者认为，合理考虑拆迁土地的区位因素和土地质量因素，通过工业企业效益、工业基准地价、土地取得成本以及市场价格等，综合考虑，确定工业用地拆迁基准价格，不失为一条改进城市拆迁评估工作，保护被拆迁户合法权益，促进城市健康快速发展的途径。 更多精采请到 bbs.imcpv.com

二、工业用地拆迁补偿土地基准价的涵义
   工业用地拆迁补偿土地基准价是指拆迁补偿目的下工业用地的公开市场价值。本文所指的工业用地拆迁土地补偿基准价的内涵为：以鄞州区钟公庙街道宁姜公路两侧城镇土地为研究对象，以2004年10月1日为估价期日，土地开发程度为“七通一平”（通电、通路、通上水、通排水、通气、通电话、通有线电视，平整土地），平均容积率为0.7的条件，运用土地估价的原理和方法评估和确定的工业用地具有物权性质的土地使用权平均价格。区别于其他土地基准价格，拆迁补偿土地基准价有以下特点：
第一，地价既然是为补偿目的而评估的公开市场价值，所以只能是补偿其土地利用现状条件下土地价值。而不是城市规划带来的未来土地最高最佳使用下的土地使用权。也就是说，拆迁地价不应考虑城市更新为土地带来的增殖效应。
   第二，拆迁房屋价格是旧有房地产市场价格。根据国务院最新颁布的《城市房屋拆除迁管理条例》第二十四条：“货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估确定。”这一规定实质上是彻底变革了以往的拆迁补偿方式，明确指示了拆迁补偿标准只能是其当前房地产现状条件下的市场价格水平。公开市场价值是指在市场上最有可能形成的价格。所谓公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对换交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，并不具有排它性。 评估师信息网

三、研究区域概况
   鄞州区地处浙江省东部沿海，位于东经121°08ˊ—121°54ˊ和北纬29°37’～29°57’之间。东连象山，南接奉化，西邻余姚，北面自西向东拱围着宁波市的江北、海曙、江东、镇海和北仑五区。整个版图呈蝴蝶状，总面积1369.75平方公里，是宁波市最大的城市行政建制区。新中国成立以来，鄞州区社会经济面貌发生了翻天覆地的变化。特别是改革开放后，鄞州区国民经济得到了持续快速健康的发展，精神文明和各项社会事业取得明显进步，经济综合实力进一步增强，2001年，全区实现国内生产总值170．17亿元，其中第一产业增加值12.49亿元，第二产业116.37亿元，第三产业41．31亿元，分别比上年增长10．2％、12．7％和10．7％；国民经济三次产业的结构比例为7.3：68.4：24.3。人均国内生产总值达2802美元，列浙江省前茅。
    本文提及的宁姜公路两侧拆迁区域位于鄞州区钟公庙街道，是鄞州区经济最发达地区之一，由于城市道路扩建改造，2004年该区域被列入拆迁范围。 评估师信息网

四、研究方法
   为了保证工业用地拆迁补偿土地基准价计算方案科学和合理，首先在GIS的支持下，根据土地分等定级的理论和方法，对拆迁区域根据土地质量综合评价，进行区段划分。土地质量综合评价按照国家《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）进行。在拆迁区段划分的基础上，运用不同方法，计算补偿土地基准价，最后在广泛征求土地科学专家、土地管理干部、土地使用者和社会各相关部门领导、专家意见的基础上，合理确定拆迁区域工业用地拆迁补偿土地基准价。测算技术路线如图1所示。
拆迁区域工业用地拆迁补偿土地基准价，按照下列四种途径进行。
1、以土地收益为依据，求取土地价格

图1 工业用地拆迁补偿土地基准价测算技术路线

或者
式中，P为土地价格，A为土地收益（地租），r为土地收益还原率，n为土地使用年期。
利用工业企业效益资料测算工业用地的地价，首先是运用生产函数模型测算土地的贡献率。鄞州区钟公庙区域工业用地的经济产出能力，以土地面积为土地指标，建立的生产函数模型为：

式中：P为工业企业利润额(元)，K为企业资金占有量(元)，W为企业工资额(元)，L为占地面积(平方米)，A0、α、β和γ为回归系数。具体的数学表达式为：

(R=0.92524)
每个企业工业用地的年收益，以单位面积土地收益=0.056396P/L公式计算。每个工业企业的工业用地地价计算公式为：
单位面积地价=单位面积土地收益/工业土地收益还原率
该区域工业用地的收益还原率，以一些企业用地的年收益能力与相邻的工业用地出让地价进行比较推算，其土地收益还原率平均为5%。根据公式计算，最终按照土地级差收益测算的平均价格为538.8元/平方米。
2、按照等价交换原则，根据基准地价，求取土地价格

式中，P为区段地价，P0为市场上同样使用效用土地的基准地价，K为评估对象与比较案例的价格比较修正系数。

   宁姜公路区段工业用地的区段价格，可以根据鄞州区工业用地基准地价修正计算求取。宁姜公路区段属于鄞州区工业用地一级土地的一部分。根据最新公布的基准地价，其生地价格为185元/平方米，熟地价为304元/平方米。考虑到宁姜公路区段的土地开发程度高于鄞州区一等一级土地的平均水平，达到了“七通一平”，其开发费用需要增加到150.95元/平方米（表4）。所以，宁姜公路区段基准地价基准日下的工业用地的熟地价平均为335.95元/平方米。鄞州区新公布的基准地价的基准日为2003年1月1日，距离本次评估的基准日相差了一年半多，根据我们调查结果和对宁姜公路区段的仔细分析，确定地价期日修正系数为1.35，区域修正系数为1.20，因此，宁姜公路区段按照基准地价求取的区段基准价为544.2元/平方米。

3、根据地价形成原理，求取土地价格
   式中，P为区段地价，V1为土地取得费用（征地安置、补偿费或者拆迁安置、补偿费），V2为土地开发成本，V3为土地开发投资利息，V4为土地开发投资利润，V5为土地开发税费，V6为土地所有者权益。
宁姜公路拆迁区段工业用地的取得费按照鄞州区现行的征地政策规定进行计算，土地开发周期平均设定为2年，银行利息率设定为6%，土地开发平均利润率为15%，税金设定为土地开发总价值的6.5%，土地所有者权益按照鄞州区一等一级土地68.3元/平方米的规定计算。计算得到宁姜公路拆迁区段工业用地的区价平均为408.7元/平方米（表1）。 http://www.imcpv.com

表1 宁姜公路拆迁区段按照成本逼近法计算的工业用地出让价格
征地价格等级 土地取得费（元/亩） 土地开发费（元/亩） 利息（元/亩） 利润
（元/亩） 税金
（元/亩） 土地所有者权益（元/亩） 地价（
元/亩） 地价
（元/M2）
1 61750 100683.65 19492.1 27288.85 17711.33 45556.1 272482 408.7
4、根据市场交易资料，求取土地价格
   虽然市场交易资料很少，不能直接采用作为测算拆迁补偿土地基准价和拆迁补偿宗地土地价格的标准，但是，我们在实际计算中，扩大了样点搜寻的范围，在土地区位和质量大致一样的范围内选择样点，作为测算地价的依据之一。计算公式为：

   式中，P为区段地价，Pi为土地交易样点价格修正后的标准地价。N是工业用地区段范围的土地交易样点个数。宁姜公路拆迁区段按照市场交易样点价格求取的工业用地区段平均价格为523元/平方米。
宁姜公路拆迁区段工业用地拆迁补偿土地基准价的最终确定，取各种不同测算途径的算术平均值，为508.4元/平方米。

五、结论
   鄞州区宁姜公路拆迁区段运用不同的途径和方法，进行工业用地拆迁补偿土地基准价的4个方案，从总体上看，按成本法计算出来的补偿价格最低，跟最终的结果相差很大，这也说明按成本法测算拆迁补偿价格，在经济快速发展的浙江地区存在着较大的局限性，造成了拆迁户利益受损和拆迁纠纷的产生。按照本文基准价的测算过程，这样的基准价既能体现国务院305号令关于货币补偿采用市场交易价格标准的规定，又考虑到了工业用地的特殊性，采用了工业企业效益、工业基准地价、土地取得成本等方法辅助计算，采用这样的价格定义对项目范围进行拆迁补偿目的的评估，是具有合法、合理意义的。 更多精采请到 bbs.imcpv.com

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